Общие положения законодательства о совместном домовладении и Товариществе собственников.
Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее – ЖК), вступивший в силу 2 марта 2013 года, внес серьезные коррективы в порядок создания и деятельности товариществ собственников жилья. Этим вопросам полностью посвящена отдельная глава 32 ЖК.
Помимо ЖК правовой статус товарищества собственников регулируется Законом Республики Беларусь от 08.01.1998г. № 135-З «О совместном домовладении» и Указом Президента Республики Беларусь от 14.10.2010г. № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» .
Что такое совместное домовладение?
Совместное домовладение представляет собой правоотношения не менее двух собственников объектов недвижимого имущества (п. 53 ст. 1 ЖК). Такими объектами недвижимого имущества чаще всего являются жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах.
Жилой дом – это капитальное строение, половину или более половины общей площади которого составляет площадь жилых помещений (п. 21 ст. 1 ЖК).
Многоквартирный жилой дом – это жилой дом, состоящий из вспомогательных помещений, а также двух и более квартир, каждая из которых имеет вход из вспомогательного помещения (п. 29 ст. 1 ЖК).
С какого момента возникает совместное домовладение?
Совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в одном жилом доме или на одной придомовой территории, у двух и более собственников (п. 1 ст. 165 ЖК).
Под придомовой территорией понимается земельный участок, на котором расположены жилой дом, элементы озеленения и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого жилого дома (п. 48 ст. 1 ЖК).
Когда прекращается совместное домовладение?
Совместное домовладение прекращается в случае:
– перехода права собственности на все объекты недвижимого имущества к одному гражданину или организации;
– гибели или уничтожения всех объектов недвижимого имущества.
Что такое товарищество собственников?
Товарищество собственников – организация, создаваемая собственниками жилых и (или) нежилых помещений в целях сохранения и содержания общего имущества, владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных Жилищным кодексом Республики Беларусь и уставом товарищества собственников.
Собственники общего имущества совместного домовладения вправе самостоятельно на добровольной основе выбрать такой способ управления общим имуществом, как товарищество собственников.
Учредителями товарищества собственников являются участники совместного домовладения, принявшие участие в общем собрании участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом, в том числе проводимом в форме письменного опроса, и голосовавшие за создание товарищества собственников.
Членами товарищества собственников могут быть граждане и организации, являющиеся участниками совместного домовладения.
Основное преимущество товариществ собственников состоит в том, что плата за техническое обслуживание поступает на расчетный счет товарищества собственников и эти средства расходуются только на содержание и эксплуатацию конкретного жилого дома. У собственников появляется возможность участвовать в принятии решения по управлению жильем, а также появляется возможность осуществлять контроль расходования собственных средств собственников и полученной дотации на содержание здания.
Порядок проведения общего собрания по выбору способа управления
Общее собрание участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом может быть созвано по инициативе участников совместного домовладения, а также по инициативе местного исполнительного и распорядительного органа.
Письменное уведомление о проведении общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом направляется инициатором общего собрания каждому участнику совместного домовладения заказным письмом или вручается ему под расписку. В уведомлении указываются инициатор проведения общего собрания участников совместного домовладения, дата, место и время его проведения, повестка дня. Уведомление должно быть направлено не позднее двадцати дней до даты проведения общего собрания участников совместного домовладения.
Общее собрание участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом считается правомочным, если на нем присутствуют более двух третей участников совместного домовладения, обладающих более чем двумя третями голосов от общего количества голосов всех участников совместного домовладения. Каждый участник совместного домовладения на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально размеру его доли в праве общей собственности на общее имущество.
В случае отсутствия кворума инициатор общего собрания назначает новую дату, место и время проведения общего собрания участников совместного домовладения. Это собрание может быть созвано не ранее сорока восьми часов и не позднее тридцати дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствуют более двух участников совместного домовладения, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от общего количества голосов всех участников совместного домовладения.
Решение о выборе способа управления общим имуществом принимается большинством голосов присутствующих на собрании участников совместного домовладения. Если участник совместного домовладения не может лично принять участие в общем собрании участников совместного домовладения, он вправе проголосовать до проведения общего собрания по выбору способа управления общим имуществом путем подачи инициатору собрания заявления в письменной форме, отражающего его мнение по указанному вопросу.
Решение о выборе способа управления общим имуществом, принятое с соблюдением требований настоящей статьи, является обязательным для всех участников этого совместного домовладения, в том числе для участников совместного домовладения, не принявших участия в голосовании либо голосовавших против.
Общее собрание участников совместного домовладения, проводимое в форме письменного опроса
Решение общего собрания участников совместного домовладения о выборе способа управления общим имуществом может быть принято путем проведения письменного опроса - передачи по адресу, который указан в уведомлении о проведении общего собрания участников совместного домовладения, в письменной форме решений участников совместного домовладения по вопросам, поставленным на голосование.
Принявшими участие в общем собрании участников совместного домовладения, проводимом в форме письменного опроса, считаются участники совместного домовладения, решения которых получены до даты окончания приема этих решений.
В решении участника совместного домовладения по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
сведения о лице, участвующем в письменном опросе;
сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в письменном опросе, на соответствующий объект недвижимого имущества;
варианты голосования по каждому вопросу повестки дня, выраженные словами "за", "против", "воздержался".
Решение о выборе способа управления общим имуществом оформляется протоколом, который подписывается всеми участниками совместного домовладения, принявшими участие в общем собрании или письменном опросе.
Товарищество собственников является некоммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, не имеющим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между членами товарищества и имеет расчетный счет, печать со своим наименованием.
Учредительным документом товарищества собственников является его Устав.
Товарищество собственников имеет право:
- выбирать способ управления общим имуществом непосредственно товариществом собственников или организацией, управляющей общим имуществом;
- пользоваться кредитами банков;
- получать в установленном порядке земельные участки и производить их застройку и обустройство в порядке, установленном законодательством;
- осуществлять строительство дополнительных объектов общего имущества;
- распоряжаться имуществом товарищества собственников;
- заключать договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг;
- заключать договоры газо-, электро- и теплоснабжения с организациями, предоставляющими указанные энергоресурсы;
- требовать в порядке, установленном законодательством, от членов товарищества собственников компенсации за неуплату обязательных платежей, предусмотренных статьей 166 настоящего Жилищного кодекса Республики Беларусь, а также полного возмещения причиненных товариществу собственников убытков в результате неисполнения его членами обязательств по уплате обязательных платежей и иных общих расходов;
- осуществлять хозяйственную деятельность, соответствующую целям создания товарищества собственников;
- совершать иные действия, отвечающие целям и задачам деятельности товарищества собственников и не противоречащие законодательству.
Товарищество собственников обязано обеспечивать:
- организацию обслуживания объектов недвижимого имущества и придомовой территории;
- сохранность общего имущества, соблюдение технических норм и требований по его содержанию и эксплуатации;
- соблюдение интересов членов товарищества собственников при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом, осуществлении финансово-хозяйственной деятельности, распределении между его членами расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества;
- внесение в установленном порядке платы за капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем при эксплуатации объектов недвижимого имущества;
- соблюдение требований настоящего Кодекса, иных актов законодательства и устава товарищества собственников.
- внесение в установленном порядке платы за капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем при эксплуатации объектов недвижимого имущества;
- соблюдение требований настоящего Кодекса, иных актов законодательства и устава товарищества собственников.
Органами управления товарищества собственников являются общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников; правление товарищества собственников; председатель правления товарищества собственников.
Высшим органом управления товарищества собственников является общее собрание. При наличии в товариществе собственников более пятидесяти членов высшим органом управления может являться собрание уполномоченных.
Уполномоченные избираются на общем собрании, на котором присутствуют более двух третей членов товарищества собственников, из числа членов этого товарищества из расчета по одному уполномоченному от каждых пяти членов товарищества. Уставом товарищества собственников может быть предусмотрено иное представительство.
Выборы уполномоченных должны проводиться не реже одного раза в пять лет. В случае не избрания общим собранием нового состава уполномоченных в установленный срок они сохраняют свои полномочия до избрания нового состава, но не более чем на один год. Досрочное переизбрание уполномоченного возможно в случае его выхода или исключения из членов товарищества собственников, отказа от своих полномочий, смерти, в иных случаях, предусмотренных уставом товарищества собственников.
Решение общего собрания членов товарищества собственников (собрания уполномоченных), принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов товарищества собственников.
Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников избирает ревизионную комиссию (ревизора) из числа членов товарищества собственников.
Товарищество собственников вправе проводить аудит финансово-хозяйственной деятельности.
Контроль за созданием и деятельностью товариществ собственников осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами, а также иными государственными органами в порядке, предусмотренном законодательством.
Может ли товарищество собственников объединять несколько многоквартирных домов?
Нет, не может. Пунктом 5 ст. 207 ЖК предусмотрено, что создание товарищества собственников возможно на базе нескольких объектов недвижимого имущества только в двух случаях:
– многоквартирный жилой дом, жилые и (или) нежилые помещения в котором принадлежат не менее чем двум собственникам. Таким образом, закон допускает создание товарищества собственников только на базе одного многоквартирного дома;
– несколько одноквартирных жилых домов, принадлежащих не менее чем двум собственникам и расположенных на смежных земельных участках. Смежные земельные участки – это участки, имеющие общую границу на местности. Если дома на смежных участках принадлежат одному собственнику, то товарищество собственников также создать нельзя.
Кроме того, не допускается создание двух и более товариществ собственников в одном многоквартирном жилом доме (п. 3 ст. 207 ЖК).
Может ли застройщик создать товарищество собственников еще до оформления права собственности каждого жильца на жилые помещения в многоквартирном доме?
Застройщик вправе только инициировать создание товарищества собственников из числа дольщиков, участвующих в строительстве многоквартирного жилого дома. Застройщик также может подготовить для государственной регистрации устав будущего товарищества собственников. Эти действия осуществляются застройщиком до ввода жилого дома в эксплуатацию.
Решение о создании товарищества собственников в строящихся многоквартирных жилых домах принимается на общем собрании дольщиков, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества (ст. 208 ЖК).
Что такое общее имущество жилого дома?
В общее имущество включаются помещения, расположенные за пределами квартир и нежилых помещений. Общее имущество предназначено для обслуживания помещений в жилом доме.
К общему имуществу жилого дома также относятся:
– крыши, ограждающие конструкции;
– механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся внутри или за пределами жилого дома;
– групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа;
– объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома (п. 33 ст. 1 ЖК).
Придомовая территория представляет собой земельный участок, на котором расположены жилой дом, элементы озеленения и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого жилого дома (п. 48 ст. 1 ЖК).
Кем еще, помимо товарищества собственников, может осуществляться управление общим имуществом жилого дома?
Управление общим имуществом, помимо товарищества собственников, может осуществляться также:
– непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у них находится не более 5 объектов недвижимого имущества (квартир, нежилых помещений);
– уполномоченным лицом по управлению общим имуществом, назначаемым местным исполнительным органом.
Для решения вопросов, связанных с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, товариществами собственников могут привлекаться любые организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда или предоставляющие жилищно-коммунальные услуги (п. 1.1. Указа № 538).
В каких случаях назначается уполномоченное лицо по управлению общим имуществом?
Местные исполнительные органы назначают уполномоченное лицо по управлению общим имуществом без проведения открытого конкурса из числа государственных жилищно-эксплуатационных организаций в следующих случаях:
– если до ввода в эксплуатацию жилого дома дольщиками не принято решение о создании товарищества собственников – в течение 15 дней со дня приемки жилого дома в эксплуатацию;
– если в жилом доме, построенном организациями с целью продажи объектов недвижимого имущества в нем, участниками совместного домовладения не принято решение о выборе одного из способов управления общим имуществом – в течение 15 дней со дня возникновения совместного домовладения (п. 1.2. Указа № 538).
|